Ein Ausweis für das ganze Gebäude
Das Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG (bis 28.07.2026: Gebäudeenergiegesetz, GEG) ist eindeutig: „Ein Energieausweis wird für ein Gebäude ausgestellt“ (§ 79 Abs. 2 Satz 1). Die Pflicht entsteht zwar, wenn eine einzelne Wohnung verkauft oder vermietet wird (§ 80 Abs. 3). Der Ausweis selbst beschreibt aber immer das ganze Haus.
Bis Ende 2026 gibt es eine Ausnahme für gemischt genutzte Gebäude: Teile, die sich in Nutzung und Technik wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und einen nicht unerheblichen Teil der Fläche ausmachen, werden getrennt behandelt, etwa eine größere Arztpraxis im Wohnhaus (§ 79 Abs. 2 Satz 2 in Verbindung mit § 106). Für die Wohnungen gilt dann der Ausweis des Wohnteils.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
- Daten des ganzen Hauses: Der Verbrauchsausweis braucht den Verbrauch des ganzen Gebäudes, etwa aus den Heizkostenabrechnungen für das gesamte Haus (§ 82 Abs. 4 Nr. 1). Der Bedarfsausweis braucht Maße, Bauteile und Heizung des ganzen Hauses. Die Werte Ihrer eigenen Wohnung allein reichen nicht.
- Ein Ausweis für alle: Liegt für das Gebäude ein gültiger Ausweis vor, müssen Sie keinen neuen ausstellen lassen (§ 80 Abs. 3 Satz 1). Jeder Eigentümer im Haus kann ihn nutzen; eine Kopie genügt (§ 80 Abs. 4).
- Gleiche Werte in den Anzeigen: Nutzen alle Eigentümer denselben Gebäude-Ausweis, nennen alle Anzeigen für Wohnungen im Haus dieselben Kennwerte.
Schritt für Schritt in der Eigentümergemeinschaft
- Bei der Verwaltung nachfragen: Gibt es schon einen Energieausweis für das Gebäude? Prüfen Sie das Feld „Gültig bis“ auf Seite 1; der Ausweis gilt zehn Jahre.
- Kopie anfordern: Ist der Ausweis noch gültig, genügt eine Kopie für Besichtigung und Übergabe.
- Kein gültiger Ausweis: Sprechen Sie die Verwaltung an. Häufig wird der Ausweis für das Gebäude gemeinsam beauftragt, damit alle Eigentümer ihn nutzen können.
- Ausweisart klären: Bei Ausstellung bis Ende 2026 entscheiden die Zahl der Wohnungen und das Datum des Bauantrags, ob Sie wählen können (siehe unten). Ab 2027 kommt es darauf an, ob das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient.
- Daten sammeln: Die Verwaltung hat meist die Heizkostenabrechnungen für das ganze Haus, die Flächen und Angaben zur Heizung.
- Ausweis bestellen und teilen: Stellen Sie den fertigen Ausweis der Gemeinschaft zur Verfügung. So müssen andere Eigentümer später nicht erneut zahlen.
Welche Ausweisart für eine Eigentumswohnung?
Maßgeblich sind die Daten des Gebäudes, nicht der Wohnung. Für einen Ausweis, der bis Ende 2026 ausgestellt wird, gilt:
Ausweisart nach Gebäude (Ausstellung bis 31. Dezember 2026)
Fünf oder mehr Wohnungen
- Ausweisart
- freie Wahl
Weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag ab 1. November 1977
- Ausweisart
- freie Wahl
Weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor 1. November 1977
- Ausweisart
- Bedarfsausweis, außer das Gebäude erfüllt den Wärmeschutz von 1977
| Gebäude | Ausweisart |
|---|---|
| Fünf oder mehr Wohnungen | freie Wahl |
| Weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag ab 1. November 1977 | freie Wahl |
| Weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor 1. November 1977 | Bedarfsausweis, außer das Gebäude erfüllt den Wärmeschutz von 1977 |
Praktisch kommt es auf die Heizung an. Bei einer Zentralheizung erstellt die Verwaltung oder der Messdienst ohnehin eine Heizkostenabrechnung für das ganze Haus; die Daten für den Verbrauchsausweis liegen dann meist vor. Hat jede Wohnung ihre eigene Gastherme, müsste der Verbrauch aller Wohnungen zusammengetragen werden. Dann ist der Bedarfsausweis oft der einfachere Weg.
Eigentumswohnung vermieten
Für die Vermietung gelten dieselben Regeln wie für den Verkauf (§ 80 Abs. 5): Sie legen den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben ihn oder eine Kopie nach Abschluss des Mietvertrags. Schalten Sie eine Anzeige in einem Immobilienportal und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, müssen die Pflichtangaben aus dem Gebäude-Ausweis darin stehen (§ 87). Einzelheiten zum Ablauf erklärt der Ratgeber Energieausweis-Pflicht.
Was sich ab 1. Januar 2027 ändert
Häufige Fragen
Brauche ich für meine Eigentumswohnung einen eigenen Energieausweis?
Nein. Der Energieausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt (§ 79 Abs. 2 GModG). Liegt ein gültiger Ausweis für das Haus vor, können Sie ihn für Ihre Wohnung nutzen.
Kann ich den Energieausweis eines anderen Eigentümers verwenden?
Ja, wenn er für Ihr Gebäude ausgestellt wurde und noch gültig ist. Eine Kopie genügt für Vorlage und Übergabe.
Wer bezahlt den Energieausweis in der WEG?
Das regelt nicht das GModG, sondern das Wohnungseigentumsrecht und die Vereinbarungen Ihrer Gemeinschaft. Klären Sie mit der Verwaltung, ob die Gemeinschaft den Ausweis beauftragt und wie die Kosten verteilt werden.
Welche Daten brauche ich für den Energieausweis meiner Wohnung?
Die Daten des ganzen Gebäudes: beim Verbrauchsausweis den Verbrauch des Hauses aus 36 Monaten (für Ausweise ab 2027: zwei Jahre, nach Energieträgern getrennt), beim Bedarfsausweis Maße, Bauteile und Heizung. Eine Übersicht gibt die Unterlagen-Checkliste.
Was, wenn die Verwaltung keine Daten herausgibt?
Das GModG regelt keinen ausdrücklichen Anspruch gegen die Verwaltung. Sprechen Sie Verwaltung oder Beirat an und holen Sie bei Bedarf rechtlichen Rat ein.