Die Rechtsgrundlage
Die Pflichten rund um den Energieausweis stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG (bis 28.07.2026: Gebäudeenergiegesetz, GEG), und zwar in den §§ 79 bis 88. Die Paragrafennummern sind bei der Umbenennung gleich geblieben. Wer „Energieausweis GEG“ sucht, findet die Regeln also unter denselben Paragrafennummern.
Wichtig für das Verständnis: Das Gesetz verlangt keinen Energieausweis „auf Vorrat“. Wer selbst in seinem Haus wohnt und weder verkauft noch vermietet, muss für den Bestand keinen Ausweis haben. Die Pflicht knüpft an konkrete Anlässe an.
Bei welchen Anlässen ein Energieausweis Pflicht ist
Anlässe und Pflichten im Überblick
Verkauf eines bebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder von Teileigentum; Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts
- Wer ist verpflichtet?
- Verkäufer oder Immobilienmakler
- Was gilt?
- Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 3 und 4)
Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit
- Wer ist verpflichtet?
- Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler
- Was gilt?
- Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 Abs. 3 und 5)
Neubau
- Wer ist verpflichtet?
- Eigentümer, bei Personenverschiedenheit auch der Bauherr
- Was gilt?
- Bedarfsausweis unverzüglich nach Fertigstellung ausstellen lassen (§ 80 Abs. 1)
Größere Änderung, für die das ganze Gebäude neu berechnet wird
- Wer ist verpflichtet?
- Eigentümer
- Was gilt?
- Bedarfsausweis für das geänderte Gebäude (§ 80 Abs. 2)
| Anlass | Wer ist verpflichtet? | Was gilt? |
|---|---|---|
| Verkauf eines bebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder von Teileigentum; Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts | Verkäufer oder Immobilienmakler | Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 3 und 4) |
| Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit | Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler | Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 Abs. 3 und 5) |
| Neubau | Eigentümer, bei Personenverschiedenheit auch der Bauherr | Bedarfsausweis unverzüglich nach Fertigstellung ausstellen lassen (§ 80 Abs. 1) |
| Größere Änderung, für die das ganze Gebäude neu berechnet wird | Eigentümer | Bedarfsausweis für das geänderte Gebäude (§ 80 Abs. 2) |
Für öffentliche Gebäude gibt es zusätzlich eine Aushangpflicht, bis 31.12.2026 so geregelt: bei behördlich genutzten Gebäuden mit mehr als 250 m² Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr, bei anderen Gebäuden mit mehr als 500 m² solcher Fläche, sobald ein Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 6 und 7). Ab 2027 gilt der Aushang für Nichtwohngebäude mit starkem Publikumsverkehr ohne Flächenschwelle (§ 80 Abs. 6 und 7 neu). Für private Wohngebäude spielt beides keine Rolle.
Vorlegen und übergeben: der Ablauf beim Verkauf und bei der Vermietung
§ 80 Abs. 4 GModG legt fest, wann der Ausweis in welcher Form beim Interessenten ankommen muss. Für Vermietung, Verpachtung und Leasing gilt dasselbe (§ 80 Abs. 5).
- Bei der Besichtigung: Sie legen den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vor. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein ausgelegtes Exemplar reicht.
- Ohne Besichtigung: Sie legen den Ausweis unverzüglich vor, also ohne schuldhaftes Zögern.
- Auf Nachfrage: Fordert ein Interessent den Ausweis an, müssen Sie ihn spätestens dann unverzüglich vorlegen.
- Nach Vertragsschluss: Unverzüglich nach dem Kauf- oder Mietvertrag übergeben Sie dem Käufer oder Mieter den Ausweis oder eine Kopie.
Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen sieht das heutige Recht außerdem vor, dass der Käufer ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis führt, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung kostenlos angeboten wird (§ 80 Abs. 4 Satz 6). Diese Regel entfällt ab 2027.
Welche Ausweisart Sie brauchen, hängt vom Gebäude ab. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist bei Ausstellung bis 31.12.2026 in der Regel ein Bedarfsausweis vorgeschrieben (§ 80 Abs. 3 Satz 2); ab 2027 entfällt diese Regel. Die Einzelheiten und Ausnahmen erklärt der Ratgeber Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
Ausnahmen: Wann kein Energieausweis nötig ist
- Kleine Gebäude (bis 31.12.2026): Für Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche gelten die Energieausweis-Vorschriften nicht (§ 79 Abs. 4 Satz 1 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Nr. 17). Ab 2027 gilt das nur noch unter 50 m².
- Baudenkmäler (bis 31.12.2026): Bei einem Baudenkmal entfällt die Pflicht bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing sowie die Aushangpflicht (§ 79 Abs. 4 Satz 2: § 80 Abs. 3 bis 7 ist nicht anzuwenden). Maßgeblich ist der Denkmalschutz nach Landesrecht (§ 3 Abs. 1 Nr. 3).
- Gebäude außerhalb des Gesetzes: Das Gesetz gilt nur für Gebäude, die unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden (§ 2 Abs. 1). Ausgenommen sind unter anderem Gebäude für Gottesdienste, Zelte und provisorische Gebäude mit bis zu zwei Jahren geplanter Nutzung sowie Wohngebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden sollen (§ 2 Abs. 2).
- Kein Anlass: Selbst genutzte Häuser und Wohnungen, die weder verkauft noch vermietet werden, lösen keine Pflicht aus.
Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
Wird eine Anzeige in kommerziellen Medien geschaltet, also etwa in einem Immobilienportal oder einer Zeitung, und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige bestimmte Angaben aus dem Ausweis enthalten (§ 87 Abs. 1). Verantwortlich ist, wer die Anzeige veröffentlicht: Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Makler.
Pflichtangaben für Wohngebäude nach § 87 Abs. 1 GModG (Ausweise bis 31.12.2026)
Art des Energieausweises
- Beispiel
- Verbrauchsausweis
Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
- Beispiel
- 142 kWh/(m²·a)
Wesentlicher Energieträger der Heizung
- Beispiel
- Erdgas
Baujahr laut Energieausweis
- Beispiel
- 1984
Energieeffizienzklasse
- Beispiel
- E
| Angabe | Beispiel |
|---|---|
| Art des Energieausweises | Verbrauchsausweis |
| Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch | 142 kWh/(m²·a) |
| Wesentlicher Energieträger der Heizung | Erdgas |
| Baujahr laut Energieausweis | 1984 |
| Energieeffizienzklasse | E |
Welche Werte das sind und wo sie im Ausweis stehen, zeigt der Ratgeber Energieausweis lesen. Die Pflicht zur Anzeige greift nach dem Wortlaut nur, wenn schon ein Ausweis vorliegt. Da Sie ihn spätestens zur ersten Besichtigung brauchen, lohnt es sich, ihn vor der Anzeige zu bestellen.
Bußgeld: Was bei Verstößen droht
Verstöße gegen die Vorlage-, Übergabe-, Daten- und Anzeigepflichten sind Ordnungswidrigkeiten, wenn sie vorsätzlich oder leichtfertig begangen werden. Die zuständige Behörde kann ein Bußgeld von bis zu 10.000 € verhängen (§ 108 Abs. 1 Nr. 17 bis 21, Abs. 2 Nr. 2 GModG; ab 2027 Nr. 18 bis 22). Die Höhe im Einzelfall legt die Behörde fest; 10.000 € ist die Obergrenze.
Typische Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GModG (Nummern bis 31.12.2026)
- Nr. 18
- Ausweis nicht oder nicht rechtzeitig vorgelegt
- Nr. 19
- Ausweis nach Vertragsschluss nicht übergeben
- Nr. 20
- vom Eigentümer bereitgestellte Daten nicht richtig
- Nr. 21
- Pflichtangaben in der Immobilienanzeige fehlen
Was sich ab 1. Januar 2027 ändert
Häufige Fragen
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich mein Haus selbst bewohne?
Nein, solange Sie es weder verkaufen noch vermieten, verpachten oder verleasen. Die Pflicht entsteht bei diesen Anlässen und beim Neubau (§ 80 GModG).
Muss der Energieausweis schon in der Immobilienanzeige stehen?
Liegt beim Schalten der Anzeige ein Energieausweis vor, muss die Anzeige die Pflichtangaben nach § 87 GModG enthalten. Bei Ausweisen bis Ende 2026 sind das Ausweisart, Endenergiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse; bei neuen Ausweisen ab 2027 Ausweisart, Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und Energieträger. Vorlegen müssen Sie den Ausweis spätestens bei der Besichtigung.
Reicht eine Kopie des Energieausweises?
Ja. Das Gesetz lässt ausdrücklich den Energieausweis oder eine Kopie genügen, bei der Besichtigung auch als Aushang oder ausgelegtes Exemplar (§ 80 Abs. 4).
Wer muss den Energieausweis vorlegen, der Eigentümer oder der Makler?
Das Gesetz nennt beide: den Verkäufer oder Vermieter und den Immobilienmakler. In der Praxis stellt der Eigentümer den Ausweis bereit und der Makler legt ihn bei der Besichtigung vor.
Wie hoch ist das Bußgeld ohne Energieausweis?
Bis zu 10.000 € nach § 108 GModG, wenn der Verstoß vorsätzlich oder leichtfertig geschieht. Die Behörde legt die Höhe im Einzelfall fest.
Brauche ich für ein denkmalgeschütztes Haus einen Energieausweis?
Nach heutigem Recht nicht für Verkauf und Vermietung (§ 79 Abs. 4 Satz 2). Ab 1. Januar 2027 steht diese Ausnahme nicht mehr ausdrücklich im Gesetz. Klären Sie den Einzelfall vor einem Verkauf oder einer Vermietung.